Minister De Jager van Financiën heeft het besluit over de eigenwoningrente aangepast. Het besluit bevat diverse verduidelijkingen voor de praktijk en er zijn nieuwe beleidspunten in opgenomen. Zo is de vrije keuze toegevoegd van toerekening als een deel van de eigen woning naar box 3 verhuist. Verduidelijkt is dat bij overgang naar box 3 de eigenwoningschuld niet meer bedraagt dan het deel van de schuld dat overeenkomt met het deel van de oorspronkelijke aankoopprijs dat kan worden toegerekend aan het box 1-gedeelte.

Gemengde leningen
Leningen kunnen zijn aangewend voor verschillende doeleinden. Zo kan één lening zijn afgesloten voor zowel de eigen woning als voor een consumptieve besteding. Het leningdeel voor de eigen woning hoort in dat geval in box 1. Het leningdeel voor de consumptieve besteding hoort in box 3. Het uitgangspunt is dat een aflossing op een gemengde lening pro rata wordt toegerekend aan het deel van de schuld dat betrekking heeft op de eigen woning en het deel dat is aangewend voor de consumptieve besteding in box 3.

Gedeeltelijke verhuur woning
Een lening wordt ook een gemengde lening als een deel van de woning niet langer als eigen woning wordt aangemerkt, bijvoorbeeld bij verhuur van een deel van de woning. Ook dan moet de eigenwoningschuld pro rata worden verminderd met het deel dat naar box 3 gaat (vermindering eigenwoningschuld).

Oogmerkvereiste
Om praktische redenen keurt de minister goed dat ook wordt aangesloten bij het oogmerk van de belastingplichtige bij:

* de aflossing van een gemengde lening; en
* de vermindering van de eigenwoningschuld bij overgang van een deel van de eigen woning naar box 3.


Bij aflossing van de gemengde lening kan de belastingplichtige zelf kiezen aan welk vermogensbestanddeel of welk deel van de lening hij de aflossing toerekent. Bij overgang van een deel van de eigen woning naar box 3 is de resterende eigenwoningschuld maximaal het deel van de oorspronkelijke verwervingsprijs dat kan worden toegerekend aan het box 1-gedeelte. De keuze voor toerekening bij aflossing van de gemengde lening of bij overgang van een deel van de eigen woning naar box 3, moet de belastingplichtige maken in de aangifte inkomstenbelasting over het desbetreffende jaar.

Voorbeeld pro rata toerekening
De woning is gekocht voor € 420.000. De eigenwoningschuld is € 300.000. Een derde deel van de woning wordt permanent verhuurd en gaat over naar box 3. Bij pro rata toerekening zou een eigenwoningschuld resteren van (2/3 van € 300.000=) € 200.000. Op grond van de goedkeuring resteert echter een maximale eigenwoningschuld van (2/3 van € 420.000=) € 280.000.

Verbouwing
Bij verbouwingen betaalt de belastingplichtige de kosten dikwijls gespreid. Hij moet dan een nauwkeurige financiële administratie bijhouden om de renteaftrek te berekenen. Het tijdstip van de aanwending van de lening is dan van belang. Als een lening nog niet (geheel) is besteed aan de verbouwing kan daarover een discussie ontstaan tussen de inspecteur en belastingplichtige.

Zesmaandsgoedkeuring
Om praktische redenen keurt de minister goed dat gedurende een periode van zes maanden na het afsluiten van de lening de rente en kosten van de lening steeds volledig in aftrek komen. Deze goedkeuring geldt alleen voor zover is voldaan aan het oogmerkvereiste. Als de verbouwing na zes maanden na het afsluiten van de lening nog niet is afgerond, geldt het volgende.

Einde zesmaandsperiode
Na het verstrijken van de zesmaandsperiode wordt de lening alleen als een eigenwoningschuld behandeld nadat – en voor zover – betalingen voor de verbouwing zijn gedaan. De volledige renteaftrek blijft ook dan over de eerste zes maanden in stand. Een restant van de lening behoort na de verbouwingsperiode of na zes maanden tot box 3. De inspecteur corrigeert in deze gevallen een evenredig gedeelte van de kosten van geldleningen (zonodig via navordering).
Verbouwingsdepot bij een lening vooraf

De belastingplichtige kan gebruik maken van een rentedragende rekening die hij speciaal voor de verbouwing heeft geopend (verbouwingsdepot).

Depotgoedkeuring
Om praktische redenen keurt de minister goed dat bij een verbouwingsdepot de betaalde en ontvangen rente na zes maanden tot gedurende twee jaren na het afsluiten van de lening als volgt worden behandeld. Na de eerste zes maanden is de rente niet meer volledig aftrekbaar. Op de aftrekbare rente komt in mindering de rente die wordt ontvangen op het depot. De betaalde rente drukt in zoverre niet. Uiteraard moet zijn voldaan aan de overige vereisten die voor de toepassing van de eigenwoningregeling gelden. Als binnen de termijn van twee jaren het verbouwingsdepot niet meer is bestemd voor de betalingen voor de eigen woning, eindigt de goedkeuring op dat tijdstip.

Geen saldering
Een restant van de lening behoort na de verbouwingsperiode of na twee jaar tot box 3. De inspecteur corrigeert in deze gevallen een evenredig gedeelte van de kosten van geldleningen (zonodig via navordering). De depotgoedkeuring geldt naast de zesmaandsgoedkeuring. Dat betekent dus dat gedurende de eerste zes maanden de betaalde rente voor de aftrek niet hoeft te worden gesaldeerd met de ontvangen depotrente. Deze goedkeuring geldt alleen voor leningen die zijn aangegaan in verband met een verbouwing.

Overige standpunten
Verder zijn in het besluit de volgende nieuwe standpunten opgenomen:

* Herfinanciering van de eigen woning is mogelijk met behoud van renteaftrek als de oude lening direct wordt afgelost met de nieuwe lening.De goedkeuring voor herfinanciering bij schuldaflossing bij faillissement van een bank door verrekening geldt voor elke verrekening op grond van artikel 53 van de Faillissementswet.
* Herbesteding van een box 3-lening leidt niet tot eigenwoningschuld. Herbesteding van een eigenwoningschuld voor verwerving, onderhoud, verbetering leidt wel weer tot een eigenwoningschuld.
* De financiering van huurderslasten leidt niet tot een eigenwoningschuld.
* Successierechtschulden en schulden (bij staking) van een onderneming zijn geen eigenwoningschuld. Verzoeken om toepassing van de hardheidsclausule worden afgewezen .
* Vanaf 1 januari 2010 kan de eigenwoningschuld ook bij doorstromers worden verhoogd met de lening voor de financieringskosten. Dit geldt ook voor leningen voor de financieringskosten die zijn afgesloten in 2004–2009.
* De rentebeperking na de 30-jaarsperiode in samenhang met eerder gebruik vrijstelling kapitaalverzekering is aangevuld met eerder gebruik van de vrijstelling voor de spaarrekening of beleggingsrecht eigen woning. Ook is een voorbeeld toegevoegd. Daarnaast wordt de 30-jaarsperiode bij partners behandeld.
* De tekst van verkoop van (ondergrond van) de woning gevolgd door uitgifte in erfpacht is aangepast.
* Borgstellingprovisie van kind aan de ouders kan aftrekbaar zijn.
* Kosten voor renteverlaging bij waardestijging eigen woning.
* Boete bij aflossing budgethypotheek.
* Annuleringskosten lening.
* Het beleid over rentebetaling door een ander is versoepeld.
* Renteaftrek bij woonverenigingen.


Het besluit wordt in de Staatscourant geplaatst en treedt in werking de dag na uitgifte van de Staatscourant.

Bron: Redactie Plein+